Наверняка с началом кризиса бизнесмен Вагиф Алиев порадовался тому, что в свое время продал компанию "Мандарин Плаза", которая владеет одноименным торговым центром класса люкс. На сделке ему удалось заработать около $560 млн - абсолютный рекорд для рынка торговой недвижимости. На нынешнем этапе, пожелай он сменить вид деятельности, о таком куше можно было бы только мечтать.
Впрочем, есть одно "но". Благодаря своей специфике и ориентации на самых обеспеченных и требовательных посетителей сегмент элитных ТЦ понес минимальные потери и обещает первым забыть о кризисе в отрасли, пишет "Дело".
Их немного, но они заметны
Торговые центры класса люкс - это знаковые объекты. Их особенностью, помимо пула арендаторов с именем и состоянием, являются уникальная архитектура, выгодное месторасположение, дорогая отделка, хорошо обученный персонал. Пожелавшему стать владельцем такого объекта придется вложить кругленькую сумму в его открытие. По оценкам аналитиков, инвестиции в элитные объекты как минимум в два-три раза больше, чем в обычные, сроки окупаемости - дольше, но и аренда раза в три дороже. Наверное, именно поэтому в Украине объектов такой категории всего четыре: столичные "Арена-Сити", "Мандарин Плаза", недавно открытый ТЦ "Домо-сфера" и "Сады Победы" в Одессе.
Одна из сложностей, которая может возникнуть у операторов люксовой ниши, - заполнение центра арендаторами. Даже в столице, не говоря уже о регионах, количество элитных брендов весьма ограничено. Представленные же предпочитают формат стрит-ритейла. В свое время компания Colliers International занималась сдачей торговых площадей ТЦ "Мандарин Плаза". Основной трудностью был подбор супермаркета класса гурме, вспоминает глава департамента торговой недвижимости Colliers International Наталья Кравец. В итоге была достигнута договоренность с компанией "Фуршет", которая открыла первый в Украине продуктовый магазин подобного уровня.
Собственники торгового центра, который позиционирует себя как "люкс", могут поддаться искушению - попытаться увеличить поток посетителей за счет размещения операторов среднего сегмента. По мнению Инны Бисовецкой, старшего консультанта департамента стратегического консалтинга компании CB Richard Ellis, такой подход неприемлем. Наличие торговых марок низкого ценового позиционирования негативно скажется на имидже всего ТЦ и снизит посещаемость. Элементы роскоши, престижа и высокого качества размываются. Таким образом, у элитного центра гораздо меньше шансов приспособиться к падению покупательной способности, чем у объекта поскромнее.
Плюсы "люкса"
С другой стороны, для торговых центров класса люкс небольшие потоки посетителей - это не недостаток, а норма. Количество продаж может быть небольшим, измеряться единицами товаров в месяц. Между тем благодаря высокой наценке продавцы дорогих товаров сохраняют неплохую рентабельность. Поэтому элитные торговые центры меньше всего пострадали от оттока арендаторов в период кризиса.
Если на данном этапе уровень вакантности торговых площадей в обычных ТЦ Киева составляет 5-7%, то в люксовых - не более 1%. Поэтому собственники высококлассных центров не спешат внедрять программы лояльности, откровенно ущербные для кошелька. Если по всему рынку за год арендные ставки сократились на 50-55%, то в элитном сегменте этот показатель составил не более 15%, в редких случаях - 30%.
С выздоровлением экономики цены на роскошные торговые площади начнут расти первыми, принося владельцам $50-60 млн в год, как в старые добрые времена. А там, может, и Вагиф Алиев поддастся чувству ностальгии и построит новый центр товаров класса люкс.
rynok.biz
Комментариев нет:
Отправить комментарий